コラム


(4) バブル以降の東京都の土地価格の推移

(4)バブル以降の東京都の土地価格の推移

東京都の公示地価基準地の平均価格は、下表の【図表-8】に示すように1987~1990年のバブル絶頂期に、バブルが始まる前の1883年の価格水準に対して、23区内の商業地で631%(2,705万円/坪)、住宅地で383%(441万円/坪)、23区以外の商業地で401%(662万円/坪)、住宅地で249%(160万円/坪)に高騰し、東京の各地点で土地価格の最高値を記録した。

しかし、「失われた10年」と呼ばれる1991年~2000年のバブル崩壊期には、東京の土地価格は、坂を転げ落ちるように右肩下がりに下落した。政府の月例経済報告で景気の底入れ宣言があった2002年より2年後の2004~2005年に、東京の土地価格は、各地で底を打った。基準地平均価格の底値価格は、バブルが始まる前の1883年の平均価格水準に対して、23区内の商業地で105%(449万円/坪)、住宅地で125%(143万円/坪)、23区以外の商業地で99%(148万円/坪)、住宅地で89%(63万円/坪)となった。(【図表-12】&【図表-13】を参照)

バブル崩壊以降、共同住宅に対する容積率制限の緩和政策や不動産証券化を促すSPC法の施行等、数々の中心市街地への不動産投資を促す政策が実施されたことと、金融機関、不動産会社等のバブル期の過剰な投機的投資で被った不良債権処理が収束し、ゼロ金利政策で金余り現象が起き、各金融資本が投資機会を求めていたことが重なり、再び中心市街地への不動産開発が活発化した。この影響で、東京の基準地平均価格は2004年以降上昇に転じ、2008年には、バブルが始まる前の1883年の平均価格水準に対して、23区内の商業地で169%(727万円/坪)、住宅地で161%(185万円/坪)、23区以外の商業地で108%(179万円/坪)、住宅地で112%(72万円/坪)となった。都内全域で1883年の平均価格水準を上回る価格となった。